みなさん、こんにちは。

大変、ご無沙汰しております！

今、世間は、ＳＮＳなどを介して情報で溢れ返っていますね。

そこで、私も、日々の感じた事やこれまでの経験した事で、

一般の方や住宅不動産業者の方々へ向け、『お役立ち情報』

として、少しずつですが、お伝えしたい事を配信して行きたいと

思っております。

不動産コンサルタントだから言える、あんな事やこんな事を

楽しくお伝えしたいとおもっておりますので、よろしくお願い

いたします！

※『不動産コンサルタントだから言える、お役立ち情報』

新規事業を始めるにあたり、少しだけですが、サイトをリニューアルしました。

デザインは、以前と変わらないので、何がどうか･･･といった感じですが、

ページを追加したりして、少しでも皆様に分かり易くさせていただいた“はず”。

まだまだ、追加したい内容もございますが、もうしばらくお待ちいただけると

うれしいです。

また、内容等新しくなりましたら、ご紹介させていただきます。

それまで、もう少し･････。

お陰様で、一般のお客様の住宅や不動産についての相談が、相当増えてきました。

少し過剰気味なので、少々疲れ気味ではありますけど･･･。

そうした中で最近特に感じることの一つは、住宅メーカーを含め、顧客志向の会社や従業員のいる

会社とそうでない会社が極点に分かれてきているように思えます。

大手メーカーの建築費用は、一般の優良住宅会社と比較するとおおよそ、2割から3割は割高になり

ますが、将来にかかるメンテナンス費用や光熱費、災害時のメンテナンス費用等を考えると建築当

初は高価なメーカーの住宅も結果的には、安くつくかのような営業トークをしています。

昔、私が大手メーカーで営業をしていた時と比較しても、かなり極端なトークです。

お客様の中には、メーカーの住宅は将来メンテナンスが必要なく、外壁などは、まるで汚れたり

傷んだりしないように思っておられる方が多く見受けられます。

一般に地元メーカーの標準仕様は価格的な優位性をアピールするために、外壁や屋根材を廉価な

仕様を標準仕様にしているケースが多いですが、お客様の方から、メンテナンス性も重視したい

との意向を伝えると大手メーカー以上の仕様が、そう高くない追加費用ですることができます。

光熱費についても、大手メーカーは高気密高断熱をうたってはいますが、実際には一般住宅との

性能差はなく、一部のメーカーの高額商品でＣ値・Ｑ値などの具体的な数値を開示しているに

過ぎません。また、多少のメンテナンスの優位性があったとしても、メーカーの保証を受け続け

ようとすると、建築した会社でその後の工事も行わなければならなく、仮に一般の外壁塗り替え

や屋根の葺き替え工事などのリフォーム費用も普通の工事であるにも関わらず、大手ならではの

経費が掛かる上に、結局下請け業者に丸投げして3割ほどの利益を載せますので、リフォーム費用

も3割高いお金を払い続けることになるのです。結果として、最初も高価で、メンテナンス

（リフォーム）費用も高く支払うことになるにも関わらず、このようなトークを駆使する営業マン

が多いことにビックリしています。

本来であれば、「大手メーカーで経費も掛かっているので、性能の割には値段が高いです。メンテ

ナンスも一般の会社の3割ほど高いですけど、メーカーの住宅は安心感があって、メーカー志向の

お客様にはピッタリです。」と、そんな売り文句を言って、それに合ったお客様が建築すべきなの

ですが、売ってしまえば、建ててしまえばの会社や営業マンがあまりにも多く、私としては素人

であるお客様に対して危機感を持ってしまいます。

営業マンが自社の良いところをアピールし、売りたいのは当たり前だとは思いますが、中には営業

マン自身がこのお客様にはこの住宅ローンの金額は実際には厳しいと分かりつつも、買い入れが

可能であれば、過剰なローンをすすめますし、このお客様の嗜好や予算ならば、他社の商品の方

が良いと思っていても、自社商品をなんとか売ろうとします。

当たり前のことかもしれませんが、相手のお客様が素人である以上、高額の買い物をするにあ

たって、自ら勉強したり、第三者にアドバイスを受けて、充分な知識を身につけながら、プロの

営業マンとの折衝に臨まないと後悔することになります。

前回からの「続き」です。

家を考え始めた時に必要なことは、まず、自分たちの本当の予算の把握です。

それが、実は簡単なようで一番難しいことなんです。

銀行や不動産会社、住宅会社では、簡単に年収から住宅ローンの借入れ

できる金額を出してくれます。

最近では、インターネットでも簡単に年収を入力すると、借入総額をパソコン

が出してくれるようになりました。

しかし、これはあくまでも借入れできる金額であって、ゆとりを持った生活を

しながら、返せる金額ではないのです。

私は、感覚的なものですが、借入可能額から1割程度は余裕を持つべきだと

考えています。

実際には、各々の生活レベルや生活スタイル、価値観そして、将来設計

によって変わってくるものなので、それぞれの家庭のライフプランに合った

返済計画が必要となります。

5,000種類以上もあるといわれている住宅ローンの中で、それぞれの家庭

に合ったライフプランに応じた住宅ローンや返済計画を立てるには、住宅

や土地を販売する会社や銀行ではなく、かなりの知識を持った中立的な

専門家にアドバイスしてもらうのが、一番のポイントになります。

さて、次回はもう少し具体例を出して、説明したいと思います。

今日は家を考え始めた時に、一番大切なことについて書きたいと思います。

女性の皆さんはブティックなどに、服を買いに行く、または、男性ならスーツを

買いに行ったときに、気に入ったものが見つかった時、どうされますか？

ほとんどの方が、まず、付いている『値札』を見ると思います。

当然に“物を買う”際には予算があり、気に入ったものであっても、自分に買える

ものであるのか？確認して、高過ぎれば、他のものを探すといったことになると

思います。

高い買い物の一つである自動車でもそうですよね。

たいがいのものは、物を買う際に販売価格が明確になっているので、物を見て

その場である程度の判断ができてしまうのです。

ところが、家づくりの一番難しいところが、まさにそこなんです。

中古物件や新築の出来上がった物件以外は、

「モノもできていない！価格も分からない！」

全くの手探りからのスタートになるんです。

しかも、誰に相談したらいいのか？･･･それが、まず分からない･･･。

で・・・・・。

『一番大切なこと！』

これは、実は当たり前のことなんですが、まず、自分たちの予算をきっちりと

把握して、借りられる額ではなく、その後の生活にゆとりをもって幸せに暮らして

いける返済額をライフプランから算出していくことなんです。

おーっと･･････。

この件については、非常に長くなるので、次回からシリーズでみなさんにお伝え

していこうと思います。

みなさん、ご無沙汰です。

かなり、久しぶりの更新になってしまいました。

最近、“より良い家づくり”とは････と考えた時、私の経験から申しますとお客様側が

知らないことが多過ぎるようにと思います。

私は、大手プレハブメーカーで展示場長として勤務し、ハウスメーカーの販売方法

や商品について熟知しております。

また、その後、地方大手ディベロッパーの経営者として3,500件以上の分譲地開発

や注文建築に携わり、リフォームに関しても5,000件以上の実績があります。

私が講師を務めております「住まいの窓口」には、この住宅業界に30年近く携わり、

蓄積したノウハウや業界のことを知り尽くした私が、厳選した新築注文請負会社・

リフォーム会社・外構工事会社が登録しております。

登録会社は、それぞれに当社独自の6つの審査基準において、100点満点中80点

以上の評価点の会社に限定し、また、その登録数も上限を設けています。

私の基本的な考え方は、

「衣食住は、家族の幸せにとって最も大切なことであるが、家づくりだけに、人生を

かけるような建て方はするべきではない。」

そう、考えております。

多くの方が、住宅を建てる際に、最初に総合住宅展示場や不動産会社、現場見学会など

に行かれますが、これはまったくの素人が、自社の商品をなんとしても売ろうとする

営業のプロに無防備に相対することになるのです。経験上、無料で資金計画や敷地調査、

プランなどを出してもらっているうちに、営業マンと人間関係ができてしまい、断りたく

ても断れない環境が作り上げられるため、本当にその人に合った予算や嗜好の家に出会い、

建築しているケースは少ないと感じます。

特に予算面では、大手プレハブメーカーの家は地元の優良建築会社の商品と比較すると、

同等品質の家であれば、2割以上高価であると言えます。

しかし、大手プレハブメーカーの家の価格が高いことが分かっていても、『安心して、

信頼できて、しっかりとした建築技術を持った』地元の建築会社を知らない、または

分からないがために、高い家を建てているケースが本当にたくさんあるのです。

仮に、同じような商品が500万円違ったとすると、その分住宅ローンが増えます。

住宅ローンの利息などを加味すると、その差は約1.5倍になるので、総額にすると

750万円もの差が出てくるのです。

同じ品質の家を建てて、750万円も高い家を購入するなら、「月に1回、家族で外食

に出かける。」または、「年に2回、旅行に出かける。」･･･そんな“ゆとり”を持った

生活をする方が、家族にとっても、より健全で幸せな選択であるというのが【会社、

社員、そして、私の基本的な考え方】なのです。

住まいの窓口では、お客様のご予算や好みに合った家づくりが楽しめるように、

地元の優良企業の中から、素晴らしく、また、商品に特徴をもった会社を厳選し

ました。しかも、プロの目から見た“優良会社”です。

私たちは、“公平・中立”を掲げ、100％お客様の立場にたった視点で、登録会社との

打合せにもお客様の立場でアドバイスしていきます。また、万一、気に入らなかった

場合も、しがの住まいの窓口を通じてお断りできるので、わずらわしさもありません。

最終的に会社の登録会社以外で建てることになっても、一切費用はいただきません

ので、安心してご相談ください。

特に私は、大手プレハブメーカーの家を検討されている方があれば、地元の優良

建築会社の提案も併せて加えるべきだと考えます。多くの方が『目からウロコ』

となり、検討して良かったと感じてもらえると思います。

最後に、今後「しがの住まいの窓口」のような『住宅相談所』を通して家づくりを

されるほうが、住宅を検討されるみなさんの主流になっていくと考えています。

その『住宅相談所』の中でも、資金・土地・建物のスペシャリストを揃え、地元の

コストパフォーマンスの良い厳選した優良建築会社をご紹介できる会社は他には

ないと自負しております。

もっと、本気で“家づくり”がしたい方に必要な情報を知ってもらう事が、自分達が

理想とする家づくりの近道だと思っております。そのためには、いろんな情報を

“見極める目”を得ることが必要なのです。

【住宅業界・住宅メーカーの大きな勘違い！】

～シックハウス対策への対応～本当の健康住宅とは･･･～

経験上、多くのハウスメーカーや工務店、建築会社や設計士、さらにはマスコミ

も含めて、住宅に関するシックハウス症候群に対する考え方や対応に大きな誤り

があるように日々感じています。

自然素材を主とした古くからの住宅と比べて、近年は価格や経年変化が起こりにくい

ことから、ビニールクロスやプリント合板、集成材などの新建材がたくさん使われるよう

になりました。

さらに、一年を通して快適に過ごすことができるように、住宅の高断熱化や高気密化が

進み、新建材に含まれるホルムアルデヒドやキシレン、トルエンなどの化学物質が原因

で、化学物質過敏症に悩まされる人が増えてきました。このため、住宅メーカーや工務店、

建材会社は化学物質の含有を抑えたＦ☆☆☆☆建材の採用や自然素材にこだわった

家づくりを推進しています。

ところでみなさんは、日本弁護士連合会が出している『化学物質過敏症に関する提言』を

ご存知でしょうか？

これは、厚生労働省主催の室内空気質健康影響研究会のまとめた報告書で、

「居住者の健康を維持するという観点から問題のある住宅においてみられる健康被害の

総称」を意味する用語と定義づけされています。

『「日本弁護士連合会　化学物質過敏症に関する提言」より抜粋』

つまり、上図にあるように、日本弁護士連合会や厚生労働省も、化学物質だけでなく、カビや

ダニなどのハウスダストもシックハウス症候群の原因であるとしています。

次に、実際の化学物質による「化学物資過敏症」とカビやハウスダストなどによる「アレルギー」

に悩む人がどのくらいいるのか?･･･です。

化学物質過敏症の発症者　→　全国で、約100万人　（宮城県仙台市の人口）

アレルギーの発症者　→　全国で、約4,500万人　（九州・四国を含む西日本の人口）

つまり、このように圧倒的にハウスダストなどのアレルギー人口の方が多いのです。

しかし、自然素材を使った家は「化学物質過敏症」には効果があり、調湿効果などで、湿度を

低く抑え、カビやダニの増殖を抑えると言いますが、梅雨時期の湿度や寒い冬の結露を抑える

ことはできません。

そのために考えられる方法は、おおよそ2つしかありません。

その2つの方法については、私が講師を務める【しがの住まいの窓口】のサイト内にて解説を

しております。

ご興味のある方・答えが気になる方はクリックしてください。

↓　　　　↓　　　　↓

不動産業界や建設業界で仕事をしている人自体も、案外と気にしてませんが、家づくりで

会社選びをするときに非常に重要なポイントがあります。

もっとも、この業界で働こうと就職活動をしている人達ですら良くわかってないかもしれま

せんが･･･。

みなさんが、家を建てよう･･･と考えたとき、まずは、気になっている会社のことを調べますよね。

その会社を調べるときに、できれば会社の設立から歴史や生い立ちをしっかりと調べて欲しい

のです。

長年、この業界で会社を経営していると、他の会社の経営者やそこで働く様々な人と接する

機会があります。

さまざまな会社があり、不動産を取り扱う会社として『外』から見ると同じ不動産会社や

建設会社に見えるのですが、業務の内容はまさに『十人十色』です。

それぞれの会社の中身は、細かく言うといっぱいあるのですが、簡単に言いますと、取り扱う

不動産なら、新築・中古・賃貸･･･それぞれの会社に得手、不得手があるのです。

また、これらの全てを取り扱っているような会社に見えても、得手、不得手があります。

これは、建築会社も同じです。もちろん、得手、不得手はあります。

しかし、「ここは得意ですが、これは苦手です。」と公言している会社はほとんどありません。

だから、消費者のみなさんは「どこに依頼して良いのか？」がわかりにくいのです。

そんなときには、ホームページより会社の設立から沿革を調べるか、または、その会社の

社員さんに聞いてみてください。

概ね、その会社の歴史が得手、不得手を教えてくれます。

会社設立が不動産業から始まった会社は住宅の建築レベルは低いことが多いですし、

設計事務所から始まった会社は住宅設計が得意なケースが多いです。

建築の場合も民間工事（一般のお客様）が多いケースもあれば、公共建築の多いケース

などがありますが、何を得意としているかは、その会社の沿革をみればおおよその判断は

可能です。

特に注意すべきケースは建築条件付き宅地を販売している不動産会社です。

優良な業者も多いのですが、本来の得意分野は不動産（土地）なので、建築に関しては

建築を得意とする会社と比較するとレベルは総じて低くなります。

なぜかというと、本来の仕事は不動産であり、土地だけでは利益が少ないため、付属で

建物も売っているのですが、土地さえ良い場所で価格が相当であれば、建築条件付き

で販売可能なので、建物の価格や性能、プランで競争する必要がないから、勉強不足

になり、サービスの質が低下するのです。

建物はそこそこ普通に出来て、そんなにこだわりがなく、価格と立地が優先な場合は、

良い会社であればそれでかまいませんが、施工の質やプランにこだわりがある場合には

土地は不動産会社、建物は建築会社で選ばれることを、業界をよく知る者としてお勧めいたします。

みなさん、こんにちは。

突然ですが、家づくりにとって一番大切なことって何だと思われますか？

工務店や住宅メーカー選びも大切ですが、どんな会社とお話しするにせよ、

良い営業担当に当たることが一番の家づくりの成功への近道といわれています。

でも…。

実際は、住宅展示場や住宅会社に行ったときに最初に接客した人が、そのまま営業担当

となるケースがほとんどって知っておられますか？

これでは、“運”とか“偶然”に頼るって感じですよね…。

残念ながら、自分たちと気が合うとか、いい人だというだけでは家づくりのパートナー

としては、後々、後悔するケースが多いのが現実です。

土地探しや家づくりには、おおよそ9000回もの決断が必要だと言われています。

それらをサポートして、後悔しない家づくりをするためのパートナー選びの3つのコツ

をお教えしたいと思います。

まず、①つめ。

営業マンにこんな質問をしてみてください！

「〇〇（営業マン）さんにとって、家ってなんですか？」

さて、どんな答えが返ってきましたか？

この質問の答えは、あなたが「なるほど！」と納得できたかどうかになります。

その営業マンが、家に対してどんな想いを持っているのか…どれほど真剣にお客様

の家づくりにかける想いがあるのか…この質問で、営業マンの家やその仕事に取り

組む想いの強さが判断できると思います。家やその仕事に誇りと信念をもっていない

営業マンに、私は家づくりを任せたいとは思いません。

次に、②つめです。

「〇〇さんの会社は、よその会社と比較してどのような特徴がありますか？良い所と

悪い所を教えてください。」

真面目な会社だとか、アフターサービスがしっかりしているとか、財務がしっかりし

ているといった答えは論外です。

星の数ほどある建築会社の中で、自分たちの会社はどのようなお客様とのマッチング

を望んでいるのかをはっきりと答えられる会社は良い会社です。

「子育て世代の家づくりだけは、よそには負けません。」とか、「この価格で断熱性能

だけは、よそに負けません。」「変形した敷地とか、狭い土地を有効活用したような

設計が得意です。」などの具体的にどんな家を得意にしているのかが、はっきりと回答

でき「ただし、価格はよそよりも高くなります。」とか「複雑な設計はできませんが、

標準的な性能を持った家なら、どこよりも安くできます。」などといった会社の得意、

不得意、メリット、デメリットをはっきりと伝えられる会社であれば信頼できると考え

て良いです。その上で自分たちの考える家づくりとマッチしているかどうか？です。

これがハッキリと伝えられる営業マンは信頼に値します。

最後に、③つめ。

「基礎のコンクリートのことを教えてください。強度とスランプってなんですか？夏と

冬と違ったりするものですか？」

これは、営業マンの基礎知識をはかるのに最適な質問です。

基本的なことですが、案外と難易度の高い質問です。他にもいくつかありますが…。

ここでは、詳しい解説は省きますが、コンクリートには強度とスランプという、固さや作業

のしやすさから種類があり、気温の高い夏場と気温の低い冬場とではコンクリートの種類

を変えたり、養生期間（固めるために置いておく期間）を変えることが一般的です。

このことが、きっちり説明できるだけの知識があるかどうかです。

いくら、熱意や想いがあっても、建築の業界では無知が引き起こすミスや、トラブルの方が

圧倒的に多いからです。きっちりとした知識や現場を見る目を持った営業マンがパートナー

として必要なのです。

決して、いい人・優しい人だけでは、家づくりのパートナーとしては適切でないことを

認識しておいてください。

明けましておめでとうございます。

当サイトへアクセスいただき、ありがとうございます。

こちらのホームページは、家づくりや土地探しなど専門家が住まいにかかわる

あらゆることをお伝えするサイトになります。

これから、初めて家づくりに取り掛かる方から、現在、検討中の方まで、業界の

本当のことをできる限り、解りやすくお伝えします。

情報が氾濫し、何が本当のことなのか？

どれが正しいのか？

このサイトをご覧になられた方に少しでもお役に立て、

楽しく、幸せを感じる家づくりの一助になれば幸いです。

―　サイトオーナーより　―